Афины 2026: иностранцы покупают почти 40% объектов — где искать доход и видимые риски

Рост, который чувствуют инвесторы: первые сигналы рынка

Афины в 2026 году продолжают привлекать внимание покупателей и инвесторов в сегменте недвижимости Греции. В первые предложения по рынку видно не только восстановление после кризиса, но и устойчивый рост цен в прибрежных зонах, центре и районах с городской регенерацией. Мы видим комбинацию туристического спроса, инфраструктурных проектов и выгодных налоговых условий — и это создает реальные инвестиционные возможности, с которыми стоит обращаться внимательно.

Коротко о главных цифрах

• Иностранные покупатели составляют почти 40% всех транзакций.
• В некоторых районах Аттики к концу 2025 года зафиксирован рост цен до 94% по сравнению с 2019 годом.
• Среднее время продажи объекта — 58–60 дней, что указывает на высокую ликвидность.
• Минимальные пороги для Golden Visa: €800,000 в премиуме, €400,000 в прочих регионах и €250,000 для полностью реконструированных объектов.
• Налоговые преференции: приостановка НДС на новостройки (24%) и приостановка налога на прирост капитала до 31 декабря 2026 года.

Почему Афины привлекают инвесторов в 2026 году

Афинский рынок сочетает доступность цен по сравнению с западноевропейскими столицами и реальные драйверы роста. На наш взгляд, инвесторы приходят из-за нескольких факторов одновременно:

• Возможность получить резидентство через программу Golden Visa, что остаётся важным мотиватором для покупателей из третьих стран.
• Стабильный спрос на аренду — как долгосрочную, так и посуточную, особенно в туристических и студенческих районах.
• Инфраструктурные проекты, которые уже меняют ценовую карту города: масштабный проект Эллиникон, редевелопмент Пирейской зоны и строительство линии метро 4.

Эта комбинация объясняет почему покупатели готовы вкладывать в центр и приморские районы при ощутимо меньших ценах на квадратный метр по сравнению с Парижем или Лондоном.

Golden Visa: правила, возможности и подводные камни

Программа Golden Visa остается мощным магнитом. Для ряда инвесторов ключевой аргумент — получение вида на жительство для всей семьи и доступ к медицинской и образовательной системам ЕС.

• Стандартные пороги: €800,000 в прайм-локациях и €400,000 в других регионах.
• Особый вариант: €250,000 при покупке недвижимости, прошедшей полную реконструкцию и переведённой в жилой фонд — это реальный путь в престижные районы с гораздо меньшими затратами.

Что важно учитывать:

• Покупка объекта после реконструкции требует тщательной проверки документации: разрешения на реконструкцию, соответствие назначению, энергоэффективность и регистрация в реестре.
• Порог в €250,000 делает проекты реновации особенно привлекательными, но этот порог может измениться — мы рекомендуем ускорить сделки при наличии подходящих объектов.

Мы видим, что инвесторы всё чаще выбирают готовые объекты с ремонтом: такие блоки быстрее сдают и требуют меньше управленческих усилий.

Сегменты рынка: где растёт цена и где ждать арендный доход

Афинский рынок 2026 года не однороден. Важны различия между жилой, короткосрочной арендой и коммерческой недвижимостью.

Жилая недвижимость

Цены растут в:

• прибрежных районах (Афинская Ривьера),
• центральных округах с хорошей транспортной доступностью, рядом с университетами и деловыми узлами,
• районах урбан-регенерации, таких как Эллиникон и Пираeus Gate.

Преимущества для инвестора:

• Относительно низкая цена входа в сравнение с западноевропейскими столицами,
• Сильный спрос на аренду в студенческих районах и зонах деловой активности.

Риски:

• Сильная концентрация в туристических зонах увеличивает сезонность доходов,
• Региональные ограничения на регистрицию новых объектов для краткосрочной аренды в центре города.

Краткосрочная аренда

Сегмент короткой аренды стабилизировался после бумового роста 2025 года: по данным AirDNA количество активных объявлений пришло в равновесие. Это означает, что рост доходности сейчас зависит от качества сервиса и местоположения, а не от простого увеличения числа объектов.

Инвесторам стоит ориентироваться на:

• Обновлённые объекты с хорошими отзывами — они держат цену и заполняемость,
• Районы с высокой туристической привлекательностью и удобной транспортной доступностью.

Коммерческая недвижимость

Коммерческий сегмент показывает умеренный, но стабильный рост. По данным Банка Греции, офисные цены выросли на 7.2% в 2025 году, с дальнейшим квартальным приростом 0.5–1% в первой половине 2026-го.

Ключевые показатели на 2026 год:

• Офисы: рост цен примерно +1% к концу 2025 года, аренда повышается на 0.3–0.5% в квартал.
• Ритейл: премиальные торговые площади выросли на 10.4% в 2025 году; в 2026 году ожидается рост цен около 1–1.5% и аренд на 0.4–0.6% в квартал.

Коммерческие объекты интересуют институциональных инвесторов и локальные фонды; доходность выше в сегментах, где спрос поддерживается туризмом и внутренним потреблением.

Большие проекты и их влияние на цены

Крупные проекты меняют карту города и создают «точки роста», где капитализация идёт быстрее.

• Эллиникон — крупнейший проект редевелопмента в Европе; несколько жилых комплексов уже завершены или на финальных стадиях, более 80% квартир в четырех крупных жилых проектах проданы.
• Piraeus Gate превращает бывшую промышленную зону в смешанный район с жильем, офисами и общественными пространствами.
• Линия метро 4 находится в активной стадии строительства; несколько станций уже близки к завершению, а полное открытие намечено на 2029 год.