Афинская Ривьера съела доходность: покупка теперь требует на 70 аренд больше

Новый «Термометр»: что измеряет индекс и почему это важно для недвижимости Греции

На конференции «Greece 2026: Business, Real Estate, Investments» был представлен аналитический инструмент, который прост и жесток одновременно: «Термометр недвижимости» от Spitogatos. Индекс отвечает на один практический вопрос для инвестора в недвижимость Греции — сколько арендных платежей требуется, чтобы окупить покупку квартиры в конкретном районе. Мы встречаемся с цифрами, которые говорят не только о росте цен, но и о реальной доходности аренды.

Яркое начало: в Афинской Ривьере показатель вырос с 241 арендного платежа в 2019 году до 311 в 2025 году. Это означает, что цены на продажу росли быстрее, чем арендные ставки, и для тех, кто покупает ради сдачи, инвестиционная логика изменилась.

Как работает «Термометр» и откуда данные

Индекс создан Илиасом Папагеоргиадисом и генеральным директором Spitogatos Димитрисом Мелахриносом. Он базируется на миллионах объявлений и сделок на платформе Spitogatos — крупнейшем онлайн-ресурсе по недвижимости в Греции. Метод прост: для «типичной» квартиры в каждом районе вычисляют соотношение цены продажи к средней месячной арендной плате и выражают его в количестве арендных платежей.

Это не замена классическим метрикам, но это удобный эмпирический индикатор для оценки соотношения капитала и аренды в микро-локациях. Для инвестора это быстрый способ понять, где окупаемость короче, а где длиннее.

Основные результаты по Аттике: что изменилось с 2019 по 2025 год

Spitogatos представил разбиение по географическим зонам Аттики. Ниже — ключевые выводы и точные цифры из доклада.

• Афинский центр: 2019 — 161 арендный платеж; 2025 — 212.

  • Вывод: цены на продажу росли быстрее аренд.
  • Низшая доходность в 2025: Исторический центр — 317 аренд.

• Северные пригороды: 2019 — 271; 2025 — 288.

  • Цены и аренда росли примерно одинаково.
  • Низшая доходность в 2025: Папагу — 459 аренд.

• Южные пригороды (включая Афинскую Ривьеру): 2019 — 241; 2025 — 311.

  • Продажи превысили рост аренды.
  • Низшая доходность в 2025: Аргируполи — 387 аренд.

• Западные пригороды: 2019 — 202; 2025 — 238.

  • Продажи росли быстрее аренды.
  • Низшая доходность в 2025: Петруполис — 335 аренд.

• Восточные пригороды: 2019 — 250; 2025 — 256.

  • Цены и аренда росли примерно одинаково.
  • Низшая доходность в 2025: Геракас — 331 аренд.

• Пирей: 2019 — 184; 2025 — 242.

  • Продажи росли быстрее аренды.
  • Низшая доходность в 2025: Нео Фалио — 284 аренд.

• Округа Пирея: 2019 — 181; 2025 — 241.

  • Продажи росли быстрее аренды.
  • Низшая доходность в 2025: Драпетсона — 332 аренд.

• Остальная Аттика (Rest of Attica): 2019 — 246; 2025 — 221.

  • Здесь аренда росла быстрее продаж — уникальный случай.
  • Низшая доходность в 2025: Саронида — 333 аренд.

Я отмечаю две вещи: во-первых, в большинстве популярных локаций продажные цены опережают аренду; во-вторых, «низкая доходность» встречается и в дорогих, и в дешевых районах.

Неожиданные совпадения: дорогие и дешевые районы с похожей доходностью

Одно из самых интересных наблюдений: районы с разными абсолютными ценами могут давать схожую инвестиционную доходность по показателю «арендных платежей до окупа». Примеры из доклада:

• Глифада — 342 аренд
• Петруполис — 335 аренд
• Драпетсона — 332 аренд

Как это возможно? Ответ прост и логичен: дефицит предложения и концентрация спроса в некоторых локациях поднимают цены продажи сильнее, чем аренду. В Глифаде много желающих купить — и это толкает цену вверх. В то же время, в районах с более низкими ценами арендный спрос может быть сильнее или предложение более ограничено, что выравнивает отдачу.

Димитрис Мелахринос прямо указывает на роль ограничения предложения: когда новые объекты не успевают появляться, продавцы диктуют цены, и инвестиционная доходность падает.

Что это означает для инвесторов: практический расчет доходности

Число арендных платежей удобно переводится в годовую валовую доходность. Мы посчитали доходность, предполагая 12 месячных аренд в году (это грубая, но наглядная метрика).

• Афинская Ривьера: 2019 — 241 → окупаемость ≈ 20,1 года, годовая валовая доходность ≈ 4,98%.
• Афинская Ривьера: 2025 — 311 → окупаемость ≈ 25,9 года, годовая валовая доходность ≈ 3,86%.

Разница в 70 аренд означает снижение валовой доходности почти на 1,1 процентного пункта — существенное изменение для инвестора, который ориентируется на сдачу.

Аналогично: центр Афин с 161 → 212 аренд показывает падение годовой валовой доходности примерно с 7,45% до 5,66%.

Эти расчеты упрощены: в них не учтены налоги, сборы, расходы на содержание и период простоя, ипотечные ставки и инфляция.