62% стоимости жилья уходит на налоги — как это давит на рынок в Испании

Налоговый удар по недвижимости Испании — что случилось и почему это важно

Отчет испанского аналитического центра Fedea поставил на повестку дней жесткую цифру: в среднем налоги съедают 62% от первоначальной цены объекта за время владения. Если вы следите за рынком или ищете инвестиции в недвижимость Испании, эта статистика должна быть в центре ваших решений. Мы разберёмся, откуда берётся такое бремя, какие налоговые статьи формируют итоговую сумму и что предлагают экономисты для снижения нагрузки на покупателей и владельцев.

Что показывает отчет Fedea и кто за ним стоит

Fedea (Fundación de Estudios de Economía Aplicada) опубликовала экономический анализ налогообложения жилья в Испании. Автор отчета — доктор экономики Хауме Менендес. Основная находка проста и неприятна: налоги в течение всего периода владения составляют в среднем 62% от цены покупки. В качестве иллюстрации Fedea приводит пример: квартира, купленная за 90 000 евро и проданная позже по средней рыночной цене 240 000 евро, приносит государству около 55 000 евро в виде налогов при продаже и при сопутствующих платежах.

Источник анализа также ссылается на данные ОЭСР, которые фиксируют, что налоги на недвижимость составляют 6,9% от всех налоговых поступлений в Испании, что ставит страну на четвертое место в ЕС по этой доле.

Какие налоги включены в эти 62% и как они работают

Fedea учитывает несколько ключевых налоговых статей, которые формируют совокупное налоговое бремя на дом или квартиру:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу имущества при покупке вторичного жилья;
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — НДС на первичное жильё; в настоящее время стандартная ставка на покупку нового жилья равна 10% для первого жилья в большинстве случаев;
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный муниципальный налог на недвижимость;
• IRPF (подоходный налог) — применяется к приросту капитала при продаже (налог на прибыль физического лица);
• plusvalía (IIVTNU) — муниципальный налог на прирост стоимости земли, взимаемый при передаче собственности.

Эти налоги действуют на разных этапах: при покупке, во время владения и при продаже. Проблема усиливается эффектом «каскада»: при повторной продаже применяется новая ставка передачи, и часть налога уже ранее уплачена не засчитывается, что повышает общую налоговую нагрузку на стоимость дома.

Как именно налоги давят на цены и предложение жилья

Fedea связывает высокое налоговое бремя с усугублением жилищного кризиса. Ключевые наблюдения из отчета:

• Ежегодный дефицит жилья около 95 000 домов с 2021 года.
• Строительство и предложение не успевают за спросом: в среднем каждый год создаётся около 200 000 новых домохозяйств.
• Дефицит особенно высок в пяти областях: Мадрид, Барселона, Валенсия, Аликанте и Мурсия.

Высокие налоги на сделки и владение влияют на поведение продавцов, покупателей и девелоперов:

• Продавцы закладывают расходы на налоговые платежи в цену, повышая цены продажи.
• Покупатели сталкиваются с дополнительными барьерами входа, что снижает мобильность на рынке.
• Девелоперы ориентируются на проекты с высокой маржой, а строительство доступного жилья становится менее привлекательным.

Мы видим простую логику: когда система делает каждую транзакцию дорогой, количество сделок снижается, а доступное предложение не растёт необходимыми темпами.

Предложения Fedea по налоговой реформе: три направления

Автор отчета предлагает трёхкомпонентную реформу, направленную на развитие предложения, снижение налоговой нагрузки владельцев и устранение каскадного эффекта при перепродаже.

1. Снижение НДС на покупку первого жилья:

   • Предложение: снизить IVA с 10% до 4–5% для первой покупки и убрать возрастные ограничения, которые сейчас часто ограничивают льготы покупателями моложе 40 лет.
   • Логика: снизить барьер входа для молодых и новых покупателей без дискриминации по возрасту.

2. Нулевой НДС на строительство жилья для аренды и на энергоэффективные обновления:

   • Предложение: установить ставку 0% IVA для строительства арендного жилья и для работ по повышению энергоэффективности.
   • Логика: удешевление строительства арендуемого фонда и стимулирование модернизации существующих зданий, что может снизить долгосрочные эксплуатационные расходы и стимулировать предложение жилья.

3. Устранение эффекта «каскада» через зачёт ранее уплаченных налогов:

   • Предложение: позволить покупателям вычитать уже оплаченный налог при предыдущих передачах, чтобы избрать множественные налоговые перекрытия.
   • Пример: при ставке 8% на передачу второй продаже объект фактически увеличивается на 16% за счёт налога, что делает повторные передачи дорогими и нежелательными.

Дополнительно Fedea предлагает реформировать налог на наследство: ввести единую прогрессивную ставку 5–15% с необлагаемым минимумом и отменить льготы, привязанные к степени родства. Это изменение направлено на уравнивание условий для всех наследников и устранение чрезмерных скидок для прямых родственников в некоторых регионах, например, в Мадриде, где прямые наследники получают 99% снижение налога на наследство.

Что эти предложения значат для покупателей, инвесторов и арендодателей

Являясь аналитиком рынка, мы смотрим на реформы с практической точки зрения. Вот что важно знать:

• Для покупателей первичного жилья снижение НДС до 4–5% означает прямую экономию на входе в рынок и может увеличить доступность ипотечных кредитов за счёт меньшей общей суммы займа.
• Для инвесторов в арендный сектор ставка 0% на строительство снизит себестоимость проектов и улучшит прогноз доходности, но эффект зависит от регуляторных требований к арендному жилью и долгосрочных правил налогообложения доходов от аренды.
• Для владельцев, планирующих перепродажу, зачёт ранее уплаченных налогов снизит риск «налоговой наценки» при последующих передачах и может оживить вторичный рынок.

Мы предупреждаем: налоги — лишь одна из причин высоких цен. Ограничения по землепользованию, привязки к инфраструктуре, дефицит земли в городских зонах и высокие строительные расходы также играют роль. Налоговая реформа может снизить давление, но не решит всех проблем сразу.

Риски и контраргументы — почему реформы не могут быть простым решением

Каждая реформа несёт свои побочные эффекты. Мы указываем на несколько вопросов, которые нужно учитывать при обсуждении предложений Fedea:

• Снижение НДС на первое жильё и на строительство арендуемого фонда может уменьшить фискальные поступления государства.