56% тайцев отказались от покупки жилья на 5 лет — что это значит для рынка

• Южная Корея проводила постепенное повышение минимальной зарплаты в 2018–2020 годах, что помогло улучшить покупательскую способность работников с низкими доходами.
• Сингапур, Австралия и Канада используют долгосрочные сберегательные программы, налоговые льготы и накопительные схемы, связанные с жильём, чтобы помочь домохозяйствам сформировать первоначальный взнос и удержать финансовую дисциплину.

Для Таиланда это означает, что государство должно сочетать меры в двух направлениях:

1. Краткосрочные — налоговые послабления, льготная регистрация, временные программы снижения ставок крeдита.
2. Среднесрочные и долгосрочные — повышение реальных доходов, программы накоплений на жильё, обучение финансовой грамотности и механизмы реструктуризации долгов.

Наш анализ показывает: если государство ограничится только временными скидками застройщикам, рынок вернётся к прежним проблемам после того, как стимулы исчезнут.

Новая реальность для застройщиков и инвесторов: демография и спрос меняются

Даже если вопрос доступности будет решён частично, сектор сталкивается с новыми структурными изменениями в спросе.

• Таиланд быстро стареет, а население сокращается — это меняет профиль спроса на жильё: меньше семей с детьми, больше пожилых людей, требующих услуг и адаптированной инфраструктуры.
• Потребители всё чаще выбирают энергоэффективные дома, солнечные крыши и «зелёные» решения. Это меняет требования к проектам и влияет на стоимость строительства.
• Растёт интерес к долгосрочной аренде, ко-ливингу и проектам для пожилых людей.
• Пустующие квартиры в городах могут стать ресурсом для увеличения арендного предложения, если государство введёт стимулы для перевода таких единиц в рынок аренды, как это делают в Японии.

Инвесторы должны учитывать не только текущую доходность, но и устойчивость спроса в перспективе. Я бы рекомендовал инвесторам:

• пересмотреть портфель в пользу сегментов с устойчивым спросом: аренда в районе университетов, жильё для пожилых, проекты с энергоэффективностью;
• оценивать риски демографического сжатия и выбирать рынки вне Бангкока, где предложение ещё не насыщено;
• учитывать возможные изменения регулирования, направленные на защиту потребителей и увеличение доступности жилья.

Практические советы для покупателей и инвесторов: что делать сейчас

Мы даём конкретные рекомендации для разных групп участников рынка.

Для покупателей, планирующих покупку жилья:

• Проведите стресс-тест своего бюджета: смоделируйте ипотеку при повышении процентной ставки и при потере части дохода.
• Сосредоточьтесь на ликвидности: выбирайте объекты с реальной арендной привлекательностью на случай необходимости сдавать недвижимость.
• Рассмотрите программы накоплений и льготные кредиты, если они доступны; уточняйте условия реструктуризации долгов у вашего банка.
• Изучите регионы: периферия и вторичные города часто предлагают более доступные варианты и лучшее соотношение цены и доходности.

Для инвесторов и девелоперов:

• Пересмотрите продуктовую линейку — спрос растёт на малые, энергоэффективные квартиры, проекты для старшего поколения и ко-ливинг.
• Предлагайте гибкие схемы платежей и варианты аренды с последующим выкупом, чтобы привлечь покупателей с ограниченной ликвидностью.
• Учитывайте, что временные меры стимулирования продаж мало влияют на долгосрочную доходность.

Для банков и кредитных организаций:

• Пересмотрите скоринговые модели с учётом долговой нагрузки клиентов и реальных расходов на проживание.
• Разрабатывайте продукты реструктуризации и временных мораториев для заёмщиков в затруднении.

Риски и ограничения прогноза

Мы не видим быстрого поворота к стабильному восстановлению без серьёзных мер по повышению доходов и снижению долговой нагрузки. Среди основных рисков:

• Усиление глобальной экономической нестабильности, которое может ещё больше сократить приток иностранных инвесторов.
• Политическая неопределённость и медленные реформы, которые затянут принятие необходимых мер.
• Возможное ужесточение банковских регуляций, которое снизит объём ипотечного кредитования в краткосрочной перспективе.

Тем не менее, есть и позитивные факторы: низкие процентные ставки в ряде стран, опыт других государств по программам накоплений и доступного жилья, а также растущий интерес к новым продуктам на рынке — от «зелёного» строительства до пожилых сообществ.

Что правительство может сделать прямо сейчас — и что принимает на себя риски

Реальные ожидания людей направлены не на кампании по стимулированию продаж, а на структурные изменения:

• введение льготных кредитов для низко- и среднемобильных групп населения;
• поддержка проектов доступного жилья с госфинансированием;
• программы по реструктуризации долгов и моратории для семей в кризисе;
• создание или адаптация накопительных схем и налоговых стимулов для тех, кто копит на первый взнос.

Каждая из этих мер несёт бюджетные и политические риски, но без них мы рискуем получить рынок с высоким уровнем пустующих квартир и постоянным снижением числа домохозяйств, способных приобрести жильё.

Выводы и рекомендации: кто выиграет, а кто проиграет

Наш анализ показывает, что ситуация в секторе недвижимости Таиланда в 2026 году — это не просто сокращение спроса, а снижение покупательной способности и доверия. Выиграют те, кто адаптируется:

• девелоперы, переводящие портфели в формат доступного жилья и проектов для пожилых;
• инвесторы с долгосрочным горизонтом, готовые работать с арендными доходами и реабилитацией пустующих единиц;
• банки, предлагающие гибкие продукты реструктуризации.

Проиграют те, кто рассчитывает на краткосрочные маркетинговые кампании и повторение прежних моделей продаж. Если доходы не начнут расти, а долговая нагрузка не снизится, уровень домохозяйств, способных позволить себе жильё, останется низким.

Frequently Asked Questions

Почему 56% респондентов не планируют покупать жильё в ближайшие пять лет?

Потому что рост повседневных расходов, высокая задолженность и цены на жильё превышают покупательскую способность. Многие также считают, что не смогут пройти ипотечный скоринг банков.

Помогут ли временные налоговые послабления восстановить рынок?

Такие меры дают краткосрочный эффект, но не решают проблему низких доходов и долговой нагрузки. Для устойчивого восстановления нужны меры по увеличению доходов и реструктуризации долгов.

Какие сегменты рынка будут наиболее устойчивы в ближайшие 5–10 лет?

Сегменты с долгосрочным спросом: жильё для аренды в университетских и деловых районах, проекты для пожилых, энергоэффективные дома и форматы ко-ливинга.

Что должен сделать покупатель, который хочет приобрести жильё при текущих условиях?

Провести стресс-тест бюджета, рассмотреть варианты аренды с последующим выкупом, искать льготные кредиты и внимательно изучать условия ипотечной заявки и возможности реструктуризации долгов.

Источник: исследование SCB EIC (2026) и статья Bangkokbiznews. Наш анализ показывает, что без сочетания мер по росту доходов и снижению долговой нагрузки мечта о собственном жилье для многих тайцев останется недостижимой, а государству придётся выбирать между краткосрочными стимулами и системными реформами.