35,5% дохода уходит на жильё — что делать с 2,28 млн пустующих домов в Греции?

Для инвестора это значит:

• Риски ликвидности: рынок кредитования слаб, поэтому сделки часто требуют наличных средств.
• Риск региональной маржи: пустующие дома в сельской местности трудно привести к рентабельности из‑за удалённости и спроса.
• Регуляторный риск: возможные ограничения на краткосрочную аренду и реформа "золотой визы" влияют на доходность от аренды.

Мы советуем инвесторам тщательно анализировать локацию, спрос на долгосрочную аренду и потенциальные изменения в регулировании.

Предложения и международный опыт: что предлагает исследование

Исследование diaNEOSIS и IOBE анализирует практики других стран и предлагает набор мер, которые можно адаптировать под Грецию. Основные предложения:

• Создание государственного органа для реализации Национальной стратегии жилищной политики, который сможет:
  • Координировать существующие меры;
  • Использовать государственные земли для строительства доступного жилья;
  • Запускать пилотные проекты в муниципалитетах, например, в Афинах и Салониках.
• Контроль над ростом арендной платы с одновременной защитой прав владельцев.
• Программы по включению пустующего жилья в рынок, например схема «Реновация — Сдача в аренду» с арендным потолком и минимальным сроком найма, плюс налоговые льготы для участников.
• Расширение объёма социального жилья и предоставление субсидий арендаторам.
• Налоговые поощрения для арендодателей, которые предлагают жильё по сниженным ставкам.
• Ограничение краткосрочной аренды и пересмотр программ "золотой визы" в тех зонах, где это усиливает дефицит долгосрочного жилья.
• Развитие студенческого жилья и транспорта, чтобы уменьшить давление на районы Аттики.

Эти меры не универсальны, и я бы добавил: важна поэтапная реализация с чёткими метриками эффективности — как в ряде европейских стран, где изменения внедрялись десятилетиями.

Практические советы для покупателей, инвесторов и экспатов

Что можно делать сегодня, чтобы минимизировать риски и принять обоснованное решение?

Для покупателей:

• Рассчитывайте сценарии с низким доступом к ипотеке: уточняйте требования банков и имейте план B с собственным капиталом или альтернативным финансированием.
• Оценивайте энергоэффективность и затраты на ремонт: высокие стоимости строительства и энергоэффективной модернизации влияют на общую стоимость владения.
• Смотрите не только на цену за м2, но и на ликвидность района и спрос на долгосрочную аренду.

Для инвесторов в аренду:

• Анализируйте соотношение краткосрочной и долгосрочной аренды в регионе — возможное ужесточение правил по Airbnb снижает доходы в туристических центрах.
• Рассматривайте налоговые стимулы и программы «реновация — сдача в аренду», которые могут снизить начальные расходы.
• Диверсифицируйте портфель: небольшие квартиры в городах могут иметь стабильный спрос, но ремонт и эксплуатация дороже в относительном выражении.

Для экспатов и арендаторов:

• Переговоры об аренде важны: ищите долгосрочные контракты с фиксированной индексацией, включайте положения о ремонте и коммунальных платежах.
• Рассмотрите районы с хорошей транспортной доступностью — стоимость жилья может быть ниже, но при этом время в пути увеличивается.

В каждом случае стоит получить независимую оценку недвижимости и юридическую проверку правового статуса объекта, особенно если речь идёт о старых или вторичных домах.

Ограничения и риски предложенных мер

Ни одна мера не решит проблему одномоментно. Я вижу три ключевых ограничения:

• Стоимость и время реализации. Реконструкция и ввод в строй жилья требуют больших средств и времени, особенно при необходимости демографического и инфраструктурного сдвига.
• Пустующие дома далеко не всегда готовы к сдаче. Многие из них расположены в депопулированных районах, где восстановление рентабельности потребует дополнительных инвестиций в инфраструктуру.
• Политическая и общественная устойчивость мер. Любые шаги, которые ограничивают доходы владельцев (например, жёсткий контроль над арендой), встретят сопротивление, поэтому баланс интересов обязателен.

Я считаю, что политика должна сочетать экономические стимулы и правовую переработку, а не полагаться только на административные запреты.

Часто предлагаемые реформы: реальность внедрения

Исследование предлагает реалистичные направления, но внедрение потребует:

• Чёткой карты приоритетных зон — где жильё нужно срочно, а где можно стимулировать развитие инфраструктуры.
• Системы мониторинга пустующих домов и их правового статуса для оценки возможностей реновации.
• Финансовых инструментов для поддержки первых инвесторов в реновацию, включая совместные проекты частного и государственного сектора.

Мы видим, что некоторые европейские страны сделали это успешно, но у них были исторические и институционные предпосылки, которых у Греции не хватает.

Frequently Asked Questions

Вопрос: Можно ли рассчитывать на снижение цен на жильё в ближайшие годы?

Ответ: Массового и быстрого снижения цен маловероятно без системной политики и расширения предложения. Краткосрочно цены будут зависеть от спроса туристов, иностранцев и доступности кредитов.

Вопрос: Что инвестору важнее — покупка в туристическом регионе или в городах вроде Афин?

Ответ: Туристические регионы дают высокую доходность краткосрочной аренды, но имеют регуляторный риск. Афины и крупные города предлагают более стабильный долгосрочный спрос и ликвидность, хотя цены и конкуренция выше.

Вопрос: Как использовать возможности пустующего фонда жилья?

Ответ: Программы реновации с налоговыми стимулами и минимальным сроком аренды могут привлечь владельцев. Но нужно оценивать стоимость ремонта и транспортную доступность прежде, чем инвестировать.

Вопрос: Что должен учитывать экспат при аренде жилья в Греции?

Ответ: Обращайте внимание на реальные коммунальные расходы и энергоэффективность — они могут существенно увеличить месячные траты. Запрашивайте долгосрочные договоры и проверяйте права арендодателя.

Вывод и практическая рекомендация

Ситуация с жильём в Греции сочетает высокую платежную нагрузку домохозяйств, ограниченное ипотечное кредитование и значительный запас пустых домов. Решения должны быть многоплановыми: налоговые стимулы для реновации, целевые субсидии для уязвимых групп, регулирование краткосрочной аренды и создание государственного механизма реализации комплексной политики.

Если вы инвестор или покупатель, мой практический совет прост: учитывайте, что в 2024 году банки выдали лишь €1,4 млрд ипотек — поэтому сделки, зависящие от внешнего финансирования, рискуют сорваться; наличие собственных средств или ясная стратегия финансирования сегодня критична. Ясная оценка места, состояния и регуляторной среды объекта будет решающей для доходности и защищённости вашей инвестиции.