Недвижимость Индонезии: как иностранцу купить виллу на Бали и избежать подводных камней

Практический пример: покупатель, не заложивший в бюджет налог на передачу аренды и регулярное техническое обслуживание, может потерять значительную часть годового дохода от аренды уже в первый год владения.

Где выгодно покупать: районы и ценовые ориентиры

Традиционно иностранцы концентрируются на нескольких «коридорах» Бали:

• Семиньяк — Кангу — Перэренан (юго‑запад): lifestyle-зоны с сильным спросом на краткосрочную аренду.
• Букит (Улувату, Бингин): востребованы среди любителей серфинга и премиум‑вилл.
• Санур: набирает популярность благодаря новым объектам инфраструктуры — госпиталю, торговой зоне и порту; перестаёт быть «спокойным уголком».
• Табанан, восточное побережье (Кандидаса, Амед): рассматриваются как следующая волна спроса — меньше насыщенности, больше аутентичности и потенциала для роста.

Ценовые ориентиры по данным источника:

• Апартаменты — от $150 000.
• Виллы — от $250 000.

Однако рынок изменчив: после строительного бума 2021–2023 годов в сегменте новых вилл и апартаментов появились признаки перепроизводства. По наблюдениям агентов, объёмы продаж новых объектов за последний год снизились на около 50%. Это значит, что в «вторичных» и более удалённых локациях сейчас чаще можно найти выгодные предложения, но нужно быть осторожным с покупкой «на эмоциях».

Стратегии для разных типов покупателей

Выбор структуры владения и района зависит от целей. Короткий чек‑лист по стратегиям:

• Для отдыха и небольшого использования (пара недель в год):

  • Рассмотреть Hak Sewa на 25–30 лет.
  • Сосредоточиться на lifestyle-локациях (Семиньяк, Кангу).
  • Избегать сложных корпоративных структур.

• Для доходной аренды (краткосрочной) и малого бизнеса:

  • Проверить локальные правила по краткосрочной аренде.
  • Учесть высокий churn и сезонность, а также комиссию управляющей компании (15–20%).

• Для серьёзного инвестирования или развития (несколько объектов, коммерция):

  • Рассматривать PT PMA как юридическую структуру.
  • Планировать ежегодные бухгалтерские и юридические расходы.
  • Делать тщательный финансовый сценарий с учётом налогов и риска непредвиденных расходов.

Важно: не используйте «номинальные» схемы с местными друзьями/партнёрами, которые обещают «безопасное» со‑владение — такие структуры часто незаконны и могут привести к потере вложений.

Практическая памятка перед подписанием договора

Перед любой оплатой или подписанием:

• Получите юридическое заключение местного адвоката и независимого нотариуса (PPAT).
• Убедитесь в наличии опции продления аренды и чётких критериев цены продления.
• Организуйте держание средств через эскроу‑счёт в надёжном банке.
• Подготовьте план обслуживания и страхования объекта перед покупкой.
• Закладывайте в бюджет налог на передачу аренды — 20% для иностранцев при продаже/передаче аренды.

Что это означает для инвестора: риски и возможности

Риски:

• Юридические ограничения владения землёй и потенциальная неопределённость при продлении аренды.
• Перепроизводство и падение спроса в некоторых сегментах (новые виллы/апартаменты).
• Скрытые расходы (налоги, обслуживание, курс валют).

Возможности:

• Долгосрочная привлекательность Бали для туристов и экспатов при правильной локации и структуре владения.
• Возможность купить качественную виллу дешевле, чем в Сиднее или Мельбурне, особенно если вы ориентируетесь на долгосрочную перспективу.

Как резюмируют эксперты: если вы «покупаете умно, правильно структурируете сделку, уважаете локальные особенности и нацелены на долгий горизонт» — Бали остаётся привлекательной частью международного портфеля. Если ваша цель — быстрый спекулятивный доход — ожидания стоит корректировать.

Frequently Asked Questions

Можно ли иностранцу получить freehold (фрихолд) на землю в Индонезии?

Нет. По индонезийскому законодательству иностранцы не могут напрямую обладать правом постоянного владения землёй (freehold). Основные легальные пути — долгосрочная аренда земли (Hak Sewa) и владение через PT PMA.

Что такое Hak Sewa и сколько длится аренда?

Hak Sewa — это договор аренды земли. Стандартный срок для иностранных покупателей составляет 25–30 лет. Иногда в договоре прописаны опции продления, но продление не гарантировано законодательством и обычно оговаривается повторно по истечении срока.

Что такое PT PMA и зачем она нужна?

PT PMA — это иностранная компания, зарегистрированная в Индонезии. Такая структура чаще всего используется для коммерческих проектов и даёт больше «времени и контроля на бумаге», но влечёт за собой ежегодные расходы на бухгалтерию, налоги и compliance.

Какие скрытые расходы нужно учитывать?

Помимо стоимости объекта, закладывайте:

• Нотариальные услуги ≈ 1% от цены сделки;
• Налог на передачу аренды 20% для иностранцев при перепродаже/передаче;
• Ежегодные расходы PT PMA (в несколько тысяч долларов);
• Управление и сервис (комиссия 15–20% при сдаче в аренду);
• Повышенные затраты на содержание из‑за тропического климата и возможные валютные потери.

Покупка недвижимости на Бали — это не только выбор красивой виллы. Это юридическая и финансовая задача, требующая профессионального сопровождения, реалистичного бюджета и понимания местных рисков. Подход «купил и забыл» здесь не работает: правильная структура владения, надежные юристы и прозрачный план расходов — вот что действительно делает покупку успешной в долгосрочной перспективе.